Дата публикации: 12 мая 2005
Источник: Парламентская газета
Автор: Наталья Кучер
--------------------------------------------------------------------------------
    
В федеральном законе о введении в действие Жилищного кодекса, в Градостроительном кодексе и в изменениях в Земельный кодекс впервые чётко записано, что собственники жилья в многоквартирном доме имеют право собственности на земельный участок в силу закона. То есть это безусловное право. Оно не подразумевает никакого выкупа этого участка, никакой аренды.

Многие владельцы приватизированных, купленных, подаренных и унаследованных квартир даже не подозревают, что они одновременно являются и землевладельцами. А точнее, сособственниками земельного участка, на котором расположен их дом. О том, как граждане могут реализовать это важнейшее право, мы беседуем с руководителем сектора "Социальные проблемы жилищной сферы" фонда "Институт экономики города" Татьяной Лыковой.

- Татьяна Борисовна, мысль о том, что земля и расположенное на ней строение представляют собой единый объект собственности, в принципе не нова. Вспомним хотя бы закон о товариществах собственников жилья (ТСЖ) и заумное словечко "кондоминиум", под которым как раз и понимался комплекс земля - здание. Теперь закон о ТСЖ отменен, многие его нормы перешли в Жилищный кодекс РФ, но вот понятие "кондоминиум" из нового законодательства исчезло. Почему?
- Закон о ТСЖ, принятый в 1996 году, был знаковым законодательным актом для своего времени. Тогда не было еще Градостроительного и Земельного кодексов, законов о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, об ипотеке. Термин "недвижимость" уже прочно вошел в жизнь, а его идеология не была сформулирована. И именно в законе о ТСЖ впервые было отражено понимание недвижимости как единства земли и здания. Что касается термина "кондоминиум", то он был привнесен к нам не из Америки, как считали многие, а из международного права, которое базируется на римском праве.
Этот термин обозначает право общей долевой собственности на весь объект целиком, включая землю и здания. То есть данным объектом в долях владеет весь коллектив собственников. Индивидуальное право собственности на квартиру там отсутствует, есть право пользования квартирой. И если рассматривать вопрос с точки зрения международного права, то наш кондоминиум не совсем ему соответствовал. С другой стороны, в отношении этого термина возникли разночтения и в российском законодательстве, регулирующем право собственности на недвижимость.
- Что же теперь у нас вместо кондоминиума?
- Несмотря на то что единицей управления определен многоквартирный дом, мы не потеряли землю под домом. Более того, в федеральном законе о введении в действие Жилищного кодекса, в Градостроительном кодексе и в изменениях в Земельный кодекс впервые четко записано, что собственники жилья в многоквартирном доме имеют право собственности на земельный участок в силу закона. То есть это безусловное право. Оно не подразумевает никакого выкупа этого участка, никакой аренды.
- Нужно ли создавать товарищество собственников жилья, чтобы оформить право собственности на землю?
- Это не обязательно. ТСЖ создается для более эффективного управления домом. Право собственности на землю никак с этим не связано. Неорганизованные собственники имеют точно такие же права и обязанности в отношении общего имущества дома, как и члены ТСЖ. Разница в том, что их права лучше защищены.
- Как выглядит процедура оформления прав на земельный участок? Много ли придется собственникам за это заплатить?
- В законе о введении в действие Жилищного кодекса сказано, что право на землю считается возникшим с того момента, как участок сформирован, то есть установлены границы и получен кадастровый номер этого участка. Следовательно, собственникам надо пройти эти этапы, чтобы закрепить за собой земельный участок и иметь право использовать его так, как им выгодно. Как только участку будет присвоен кадастровый номер, он бесплатно оформляется в собственность собственников помещений в данном доме. То есть в данном случае собственникам ничего платить не придется.
- Как будут определяться размеры земельных участков под многоквартирными домами?
- В законе о ТСЖ существовало понятие нормативных и сверхнормативных размеров земельного участка. В развитие этой нормы в 1997 году вышло постановление Правительства ?1223, где говорилось, что ТСЖ и домовладельцы могут бесплатно получить в собственность земельный участок в пределах норматива, а сверхнормативную площадь они должны взять в аренду, выкупить или отказаться от нее. В 1998 году была принята методика Минземстроя по расчету нормативов земельных участков исходя из этажности здания и типа застройки территории.
Однако там, где пытались определить размеры земельных участков по методике Минземстроя, выяснилось следующее. В районах старой застройки, где дома стоят вплотную, все фактически отведенные на планах участки оказались меньше норматива. Увеличивать их - значит покушаться на земельный участок соседнего дома. С другой стороны, в современных районах с просторными дворами и детскими площадками участки превышали норматив. Возникали так называемые сверхнормативные "хвосты". Людям говорили: платите, выкупайте. Но зачем жильцам дома платить за участок, которым никто, кроме них, пользоваться не будет? Теперь понятие нормативных и сверхнормативных размеров участков отменено. Земельный, Жилищный кодексы и законы о введении их в действие устанавливают, что земельный участок передается собственникам жилья в фактических размерах, как при застройке.
Возьмем для примера любой многоквартирный дом. При нем есть какой-то земельный участок, который обслуживает данное здание: подъездные пути, подходы, газоны, детские площадки. И если документами территориального планирования и правилами землепользования и застройки муниципального образования здесь не предусматривается никакого нового строительства, то эти участки будут оформляться в собственность в тех размерах, в каких они сегодня существуют.
В случае нового строительства все еще проще. Новый Градостроительный кодекс предусматривает, что с 1 октября 2005 года застройщик должен получать земельный участок в собственность либо аренду только на открытом аукционе. Границы участка и кадастровый номер будут установлены еще до того, как инвестор его приобретет. Соответственно после завершения строительства и продажи дома - вместе с землей, естественно, - право собственности на этот участок переходит к собственникам квартир.
Самое сложное сейчас - разобраться со старой застройкой, особенно в Москве. Старый центр очень привлекателен для инвесторов с точки зрения нового строительства, реконструкции или замены жилищного фонда. И право собственности на земельный участок дает жильцам дополнительную защиту от разного рода злоупотреблений со стороны муниципалитета, от коррупции при распределении земельных участков.
- Допустим, дом подлежит сносу. Что происходит с земельным участком и где собственникам взять новое жилье?
- Все зависит от того, по какой причине дом должен быть снесен. Например, любой земельный участок независимо от степени износа дома может быть изъят для государственных и муниципальных нужд. В этом случае муниципалитет имеет право выкупить у собственников данный участок (порядок выкупа подробно расписан в Жилищном и Градостроительном кодексах).
Если дом ветхий, а срок износа есть у каждого дома, то собственники обязаны снести его за свой счет. Но у них остается земельный участок, продав который, они смогут купить жилье в другом месте.
- Разве стоимость земли может компенсировать стоимость квартиры?
- В Земельном и Градостроительном кодексах впервые четко сказано, что основа недвижимости - земля. И на нее приходится основная стоимость жилья в городской застройке. Дом - это техническое сооружение. Стоимость работ по строительству этого сооружения везде примерно одинакова, но квартиры в разных городах, да и в разных районах одного города стоят по-разному. Почему? Да потому, что в действительности основу рыночной стоимости квартиры составляют ценность и привлекательность земли, на которой стоит дом. Сам ветхий дом ничего не стоит. Но земля под ним может стоить бешеных денег. А может и не стоить. Отсюда и разные способы решения этой проблемы. Например, собственники ветхого дома в престижном центре города могут продать участок инвестору, и полученных средств им с избытком хватит для покупки новых квартир в любом районе города. Другое дело, если земельный участок находится в непрестижном районе и не представляет интереса для частных застройщиков. В этом случае инвестором выступает муниципалитет, который выкупает эту землю для муниципальных нужд. Здесь вступают в силу нормы о выкупной цене, причем все расходы собственников по поиску жилья, проживанию во временном фонде ложатся на муниципалитет. Плюс платится нормальная рыночная цена за изъятый участок.
Мы с вами еще не догадываемся, сколько на самом деле стоит земля. А когда это осознаем, - мы поймем, что право собственности на земельный участок под домом делает нас настоящими богачами. 

Беседовала Наталья КУЧЕР

http://www.urbaneconomics.ru/publications.php?folder_id=103&mat_id=600